规模房企房企猛打“去化战” 2019年量入为出现金为王

河内1分彩官网 2019年05月10日 10:58:44 阅读:59 评论:0

今年已经过去三分之一���,TOP100房企整体表现亮眼���,尤其是“千亿”及以上规模房企���,表现普遍稳健������。数据显示���,今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%������。

“尤其是在4月份��,楼市出现‘小阳春’行情��,一二线楼市回升较明显��,二手房成交也有明显提振��,并且一季度经济行情向好��,都拉动这3~4月的市场数据����。”某机构人士告诉《每日经济新闻》记者��,2019年被很多房企视为“转折年”��,首先行业的集中度会持续加大��,因而分化也会加剧��,今年是房企求生和求成的重要一年����。2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大��,同时不排除超额完成年度目标的可能����。

“抢收”加快去化率����。

的确�����,2019年房地产行业分化加剧�����,不仅中小房企�����,大型品牌房企的格局也在分化�����,例如绿地����、中海等房企一季度销量同比增幅明显�����,但也有部分房企的销售量出现同比明显下滑���。

机构数据显示�� ����,2019年1~4月份TOP10���� �、TOP20���� �、TOP30���� �、TOP50企业所占市场份额已经调整为38%���� �、52%���� �、62%和75%�����。TOP30的门槛值已经达到302.0亿元�� ����,同比增长36.6%�� ����,规模房企间的竞争异常紧张而胶着�����。

在当前的竞争中�� �,也能看到房企在销售上的提速�����。前4月不少房企出现了“能卖就卖�� �,加快抢收回笼资金”的情况�����。如在前4月�� �,泰禾���、阳光城等房企就推出“抢收计划”�����。《每日经济新闻》记者了解到�� �,目前多数房企对于2019年去化率的设想基本设定在50%~60%之间�����。

而提前“抢收”����,也体现出房企对2019年市场的不确定�����。大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎����,目标增长率普遍在20%左右����,而2018年业绩目标增速普遍在30%~50%�����。

过了“千亿”门槛的房企�����,2019年的目标增速多处于15%~20%�����,更加注重综合能力的均衡发展�����,也有更多意愿寻找地产以外的可能性�����,如融创中国在文化和文旅产业就加大了投资力度���。

上述机构人士表示����,对于房地产行业的走势����,房企有不确定性��� �。在实现目标的过程中����,适时调整的可能性极大����,而且房企超额实现目标的难度不大��� �。

规模房企拿地更挑剔���。

相对于销售的迫切������,对于拿地和投资������,规模型房企表现挑剔������。

从2019年已过去的4个月来看����,虽然房企拿地整体谨慎����,但一二线城市���、位于核心城市群的优质三四线城市����,品牌房企依然保持着较高热情����。前4个月不少核心二三四线城市的拍地溢价率回升明显����,部分城市甚至频现“地王”����。

58安居客房产研究院首席分析师张波直言:“房企拿地总体保守���,也不乏在一些热点城市和核心城市出现‘抢地’的现象���,但也仅限于核心城市���。房企更挑了���。”���。

以龙湖为例����,其拿地策略是按照“全年的净负债率50%~60%����,半年净负债率60%~70%的底线不能突破”����,用量入为出来规划买地的额度����。但对于城市群周边的三线城市����,尤其是对于像大湾区 �����、长三角这些区域中的城市群强三四线����,龙湖也非常关注����。

再如阳光城����,则是以收定支进行土地投资����,以收定支是有量化指标的����,原则上拿地会按照销售回款的50%~55%的比例进行���。不过具体还是会根据市场�����、政策和销售情况进行适当的灵活调整���。

据了解������,目前“量入为出”成为多数房企的拿地准则������,龙光地产������、中国奥园等不少企业的投资预算基本保持在销售回款或销售金额的50%以内��。而他们在投资上������,除普遍回归一二线外������,对于三四线城市则倾向于围绕城市群做布局������,且选择核心区域或资源配套有优势的位置��。

但张波指出����,不同城市间存在显著差异����,如何有效把握不同城市间的差异性需求����,挖掘价值洼地成为成功布局的个中关键����,如杭州有绿城中国������、仁恒置地������、滨江集团等品质房企����,购房者对项目品质的要求之高不言自明�������。同时����,长三角的竞争强度和布局难度也可想而知����,合作或收并购方式或可一定程度上降低布局难度�������。

加强对杠杆率的把控�����。

亿翰智库认为�����,拿地保守�����,是因为房企自身储备充裕�����,即使调整扩增土储的节奏也不影响企业整体发展;另外�����,在房地产转型升级的关口�����,高质量发展更重要�����,房企的投资标准普遍加严了——“限价之下�����,能算过来账就拿�����,算不过来就放���。”���。

但对优质地块房企依然热情����,是因为目前融资环境实际是在改善的����,房企资金短期充裕�� �。在结构性去杠杆的基调下����,随着2019年行业整体信贷环境难有大幅改善����,房企整体的资金面也或将迎来边际改善�� �。

“所以遇到部分土拍政策调整(如下调起拍价����、价款付清可延期����、降低竞买保证金等)����,城市和地块本身不差的情况����,房企也不会放弃���� ��。”也由此����,亿翰智库认为����,尽管多数房企对于2019年销售目标的制订相对保守����,但是规模房企在销售业绩上的天花板可能不存在绝对的界限����,而且规模房企抢占市场份额的速度和节奏将会进一步加快����,2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大����,同时不排除超额完成年度目标的可能���� ��。

但2019年房企也应该加强对杠杠率的把控��� ��。而控制杠杆把控财务结构�����,就绕不开“开源节流”�����,即提升境内外主体评级�����,降低拿钱的难度和成本;通过定增����、配售����、配股等方式扩大股本�����,提升净资产规模;引入战略投资人�����,提升所有者权益规模;加快推货�����,提升现金回流速度�����,增加自有资金体量��� ��。

的确����,2019年拿地会更加谨慎�����、目标更加保守����,但地必须得拿����,目标也必须得冲����,房企在刚过去的4个月和已经开始的剩下2/3征程中����,在“快”中已表现出明显的节奏感����。

评论

相关推荐